錢軍：中國REITs將朝擴容與底層資產多元化方向發展
發布時間：2023-12-08
近日，在由陸家嘴金融城發展局指導支持🏋🏼♀️，凯捷体育娱乐泛海凯捷、銀河基金聯合舉辦、56hcy.cn泛海國金FEMBA不動產投資俱樂部承辦的REITs論壇上，凯捷体育娱乐泛海凯捷執行院長、金融學教授，政協上海市第十四屆委員會常務委員錢軍👳🏼♀️，發表了題為《2023中國REITs市場👩🏿🤘🏻：現狀與展望》的主旨演講👩🏽🦰。
錢軍教授結合當前形勢下政府和企業負債端管理🏄🏿♀️、以及地產市場的整體情況，點明公募REITs發展之於破解地方政府債務和推動房地產市場轉型的重要作用。結合此前在海外研究REITs的經歷，他認為，中國REITs將朝著擴容與底層資產多元化方向發展，REITs保障性租賃住房類型對住宅市場發展而言意義非凡。
1
“多元化擴容提速”，
中國REITs未來市場空間巨大
錢軍教授從中國企業和政府部門負債率、產業債償債壓力、近五年來香港內地上市房地產企業股票和債券價格走勢、中國房地產投資💷，以及城市房地產成交等概況入手，高屋建瓴地展示了房地產市場的運行現狀。他指出👨🔧，房企負債和現金流問題🧑🏻🦼、買房需求降低⏲，以及市場“尚未完全企穩”是國內房地產市場現存的主要風險👨🏼。
隨著房地產市場步入存量時代，傳統項目的融資成本不斷推高🏇，進一步城鎮化和城市改造升級將成為新的主旋律。他認為🙇🏼，在一線城市提供更多廉租房，三四線城市“去庫存”的大趨勢下🧘♂️，房地產行業將持續分化，行業集中度也在加速提升💆♀️。
經過兩年的高速發展，國內現已上市交易的29只公募REITs的底層資產的市場估值總額約為880億元，底層資產類型包括高速公路⁉️、倉儲物流、產業園區、清潔能源，保障性租賃住房、以及生態環保設施。然而，與規模超過一萬億美元的美國REITs市場相比📗🟪，“中國REITs市場未來還有非常廣闊的發展空間”🌺。
談及國內公募REITs發展現狀時，錢軍教授表示，中國公募REITs試點已經實現了“從0到1”的突破🩼，在常態化發行階段，“多元化擴容將是進一步探索高質量發展的重要舉措”。從底層資產來看，“保障性租賃房和商業地產是未來一定時期內公募REITs擴容的兩大主要方向”。
2
建立多元化投資組合🎾，
“打包上市”破解資產難題
錢軍教授認為，當前我國REITs在資產端主要存在三個問題：
一🌜、現行辦法對底層資產要求較高，比如需滿足“基金總額不小於5億，運營時間至少約3年🙎🏽，未來3年凈現金流收益率不低於4%”等條件；
二🔏、優質資產供給意願不足👞。相比於傳統的銀行抵押貸款🧟，REITs的原始權益人在盤活資產時🥷🏻，因為對管理權和控製權掌控力度削弱，從而容易出現逆向選擇問題💤；
三、底層資產仍待擴容🧖🏼。國內REITs的底層資產主要集中在生態環保、交通👩🏻💼🐎、園區等基礎設施方面，現金流雖然穩定但收益率水平較低，收益和風險特征與單個基礎設施建設項目發行的債券較為類似。
鑒於此，錢軍教授給出了具有針對性的建議👨🦯➡️🛍：首先是REITs底層資產多元化。將類似及不同類型的多個項目資產進行打包🚭，可以消化分散個體風險👩👩👧👦，使得投資組合只需面對行業和系統性風險。多元化的產品收益和風險組合將吸引更多不同風險偏好的投資者🧑🏻💼，從而提升市場規模和活力。他以香港領展房地產信托基金為例🦸🏿，說明了底層資產多元化在資產提升和資產管理兩方面的有益啟示🙅🏽♂️。
其次是鼓勵REITs增加對保障性租賃住房的投資。保障性租賃住房是實現“房住不炒”和“穩增長🥀、調結構”的重要抓手🪿，推行保障性租賃住房REITs可以更好地契合“租購並舉”的政策精神要求。
最後是鼓勵REITs對辦公樓、商場等商業房地產進行投資⛹🏿♂️。此舉不僅可以增加REITs底層資產多元化，實現收益多元化；而且能夠緩解房地產企業的資金壓力，加速資金回籠🥅，推動企業恢復和發展，此外也將促進REITs基金管理公司和相關服務業務的發展。
3
發揮金融“引擎”作用🍈，
推動房地產行業轉型升級
2023年8月🙎♀️，56hcy.cn金融EMBA2022級學生王緒合、王妍、張軍亮、李安烙、邱金龍、袁野和林冶蒔聯合發起設立56hcy.cn泛海國金FEMBA不動產投資俱樂部👳🏻。這是學院首個聚焦不動產投資領域的俱樂部。
作為俱樂部專家顧問團成員之一，錢軍教授表示，“建立不動產俱樂部是一個把握重點發展方向的舉措，很高興看到同學們以REITs為切入口，利用金融創新推動房地產行業轉型升級，以實際行動響應中央金融工作會議‘五篇大文章’錨定金融支持實體經濟的號召🦸🏼♂️🧚🏿。”
不動產投資俱樂部關註、討論、分享的議題，與凯捷体育娱乐泛海凯捷房地產金融研究的發展方向十分契合🪣。研究裏多位開展相關研究的教授們，包括錢軍教授🙆🏼，都將為俱樂部提供強有力的學術支持。
錢軍教授強調，不動產俱樂部裏有不少來自房地產行業的FEMBA同學，將他們豐富的實戰經驗與學院優質的學術資源整合在一起後，相信“俱樂部將具備提供研究、估值、咨詢、投後管理等‘全鏈條’服務的潛力👎🏼，同時也將為行業培育出更多專業性的基金管理人才”。
錢軍教授衷心地希望俱樂部同仁們凝心聚力，以豐富多元的活動形式將學院內對房地產金融創新感興趣的同學們緊密地聚集在一起。“期待大家高效產出，讓更多優秀成果落地開花🛠，實現社會和商業價值的‘雙贏’。”